再谈房贷/银行按揭贷款

之前写过一篇关于房贷的博文,今天又写存粹是为了给像我家家长一样的人扫盲。 之前我家的房贷全部都是家长去谈的。他是我家挣面包的人,所以由他去谈房贷也是理所当然。我因为要照顾小孩,加上上班,所以一般都没留心,每次只是跟着他去签字!
目前由于脱欧的影响,英国经济短期内都不会好转,所以昨天英国央行开会决定保持0.25%的基准利率不动。纯粹处于一时兴起,我就去看了看HSBC的房贷利率。我惊奇地发现,

面对一整屏的各种不同利率的房贷产品,我家家长就然张口就来:最好的是2.19!我惊奇地张大了嘴巴: 1.29, 1.49, 1.99 和2.19 , 他居然觉得2.19%——这个最高利率的最好!!!!有人见过对金融知识这么无知和幼稚的人吗?而且还是高学历的人。这个不是存款利息,而是贷款利率,越低越好!

看来我必须来看看我家的房贷了!

在我的关于房贷的博文里,详细给出了两种主要还款方式的月供额、应还利息、还款总额等的公式。从这些公式里,你可以看出:

1. 每月应还的利息只和两个因素有关:
贷款总额(剩余总额)
贷款利率
所以如果你想少还利息,要么少贷款,要么找低利率的;如果你已经签了房贷,如何少还利息呢?第一就是overpayment, 通过提前还款来降低贷款总额;第二就是换一个低利率的房贷产品,如果合适的话。通常在最初的固定期限内,要换的话是有违约金的。如果你签的是三年固定期的房贷,通常情况下,前三年每年你可以多还剩余总额的10%。满了三年你就可以换成其他的房贷产品了,如果你能找到更好的。

2. 还款时间的长短只是决定你每月应还的本金数额,和每月还的利息没有关系。
不信的话,你可以到网上找个 mortgage overpayment calculator算算看,等额本息法贷款无论你贷15年,20年,还是30年,2.5%的利率贷款100000英镑的话,第一个月你还的利息都是208镑,当然以后每个月还的利息也都是一样的。贷款时间越短,你每月还进的本金就越多。

3. 相同的贷款总额,和相同的贷款利率条件下,选择等额本金还款法比等额本息法要换算,可以少付利息。这个留给读者自己去算。

4. 等额本息还款法的话,2.3%是利率的一个分界点。低于这个利率的话,第一个月你还的本金和利息大致相等,以后每个月还的本金都多余利息;反之如果利率高于2.3%的话,第一个月你还的利息都高于本金,尤其是前面几年。利息越高,每个月还的利息就越多。当利率达到5%时,还是100000镑,以20年算,第一个月你还417镑的利息和243镑的本金,总计660镑。
5. 如果是大额贷款的话,低利率+booking fee比没有booking fee的高利率产品还要划算。不信的话你可以算来试试看。

如果你觉得上面这些都是很显而易见的事情,那么恭喜你,你肯定是为自己选了合适的房贷产品。俗话说的好:吃不穷,穿不穷,不会算计就受穷。下面我要做的事情就是请我家家长来做他的家庭作业。我都不知道这几年多付了多少利息。

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